不動産を売却するとなった時一体どんな費用が掛かるのか？それをいつ支払わないといけないのか？

それがしっかり把握できてないと売却の計画の立てにくいかと思います。

そこで、本コラムでは不動産売却に関してかかる費用を示していきますので、不動産売却時における手数料を知り、こんな費用が掛かると思わなかった。

ということをなくせればと思います。 また手数料を減らせる方法などもお伝えし、不動産売却が成功するような有益な情報も記していますので是非最後までお読みください。

不動産売却の費用は何がかかるの？

不動産売却の費用は、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、ローン返済手数料があげられます。

不動産価格に対しておおよそ5％程度かかる費用となります。

では不動産売却にかかる手数料を具体的に見ていきたいと思います。

仲介手数料

まず、手数料の中でも一番金額を占める「仲介手数料です」仲介手数料とはその名の通り不動産会社が不動産を売却する際に受領する手数料です。

不動産を売却するために不動産会社は不動産の調査、ポータルサイトへの掲載、ポスティングなど通じて不動産の売却活動を行います。 その活動を行うための費用です。

仲介手数料の支払いは成功報酬となっていて、基本的には契約時と決済時（物件引き渡し時）に半分ずつ支払うのが一般的ですが、決済（引き渡し時）に一括支払いのケースもありますので、事前に不動産会社と確認しておくのがよいでしょう。

仲介手数料に関しては法律で上限が定められていますのでその上限額について次のパートで見ていきます。

仲介手数料の上限額

仲介手数料の上限額は下記の計算式で計算されます。

売買価格　　　　　　　　　　　 仲介手数料

200万円以下の場合　　　　　　　 (売却価格×5％)+消費税10％

200万円を超え400万円以下の場合　 (売却価格×4％+2万円)+消費税10％

400万円を超える場合　　　　　　　 (売却価格×3％+6万円)+消費税10％

上限額とありますが、仲介手数料はこの上限額で設定されることが一般的です。

仲介手数料の早見表

不動産売却における仲介手数料の計算式を記しましたが、下記に早見表を用意しました。

ご自身が売却される不動産に近い金額帯で仲介手数料がおおよそいくらかかるかの参考にされてください。

売却価格　　 仲介手数料（税込）

200万円　 　 110,000円

400万円 　 　198,000円

1,000万円 　 396,000円

2,000万円 726,000円

3,000万円 1,056,000円

4,000万円 1,386,000円

5,000万円 1,716,000円

仲介手数料の例外

不動産売却における仲介手数料について説明しましたが、仲介手数料上限は法律で定められていますが、例外があります。 それは低廉（ていれん）な空き家等の売買取引における仲介手数料の特例です。これは平成30年1月1日に施行されました。

簡単に説明すると、400万円以下の不動産売却における売主から受領できる仲介手数料を198,000円（税込み）にするという内容です。

上記記載の通り、不動産売却には不動産会社は不動産の調査、ポータルサイトへの掲載、ポスティングなどの不動産の売却活動を行います。

不動産会社は仲介手数料でこれらを賄うのですが、売買価格が安いと仲介手数料も安く、仲介会社も積極的に売却活動が出来ず、空き家などの家が売れずのままとなります。

仲介手数料を増額し、空き家の流動性を高めるためにこのような特例が設けられました。

相続で誰も済まなくなった実家や老朽化した家を売却したいというひとはこの制度を頭の片隅に入れと置くとよいかと思います。

印紙税

次にかかるのが印紙税です。これは不動産売却する際に締結する不動産売買契約書に貼る印紙です。

この印紙代は売却する不動産の売却価格によって異なります。

印紙代は仲介手数料のように難しい計算式はなく、下記の早見表の通りです。

印紙税早見表

500万円を超え1千万円以下のもの 5千円

1千万円を超え5千万円以下のもの 1万円

5千万円を超え1億円以下のもの 3万円

1億円を超え5億円以下のもの 6万円

令和6年3月31日まで軽減処置の対象となっています。

出典：国税庁ホームページ（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm）

登記関連費用

こちらは住宅ローンなどで購入している場合、物件に抵当権が設定されており、その抵当権を抹消する費用になります。

抵当権とは銀行などのお金を貸してくれた側が物件を担保として設定した権利のことで、任意売却などの例外を除きローンを完済し、抵当権を抹消しないと売却が出来ません。

抵当権抹消費用は

・登録免許税　不動産1つに対し1,000円（土地と建物ひとつずつなら2,000円）

・司法書士報酬　1-3万円程度 がかかります。

司法書士の先生に頼まずとも抵当権も抹消はでいますが、専門的な書類を用意したり金融機関や法務局とのやり取りもあるので、司法書士に依頼したほうがいいと思います。

ローン返済手数料

こちらもローンで不動産を購入した場合にかかる費用になります。 売却不動産のローンを完済するための手数料になります。こちらは金融機関との契約の内容によりますが、数万円と一律の場合が一般的ですが、残りのローン金額に対して何％といいうケースもありますので金融機関との契約書をご確認ください。

その他費用

これまで述べた以外に不動産売却時に必要に応じてかかる費用を記します。

これらは必ずかかるものではなく、売りやすくするためや買主との契約においてかかるものです。ご自身の不動産売却の状況に応じて費用も異なるので項目だけ記しておきます。

・クリーニング費

・解体費

・測量費

・家具撤去代

・譲渡所得税

・住民税　etc

不動産売却において必要になるかならないか、一度不動産屋さんに相談されるのがいいかと思います。

費用を安く抑える方法

ここまで不動産売却に関する手数料について、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、その他費用についてみていきました。 次にこれら費用を抑える方法について記していきます。

仲介手数料を安くする方法

まずは、仲介手数料。

仲介手数料は法律で上限が定められており、その上限額の手数料を支払うのが一般的と記しました。

上限なので値引きの交渉をすることは可能です。ただし、安くなるからと安易に値引き交渉するのは避けたほうがいいです。 例えば2500万円の不動産を売却した際の仲介手数料上限は891,000円（税込み）。仮に1％値引いてもらったら、616,000円（税込）差額は275,000円です。 仲介手数料の例外でも見た通り、仲介手数料が低いと不動産会社も熱心に売却してくれない可能性もあります。

2500万円のものを売却するのであれば、仲介手数料の275,000円を値引くより、不動産会社に熱心に気持ちよく売却活動をしてもらった方が結果物件が高く売れ、手元に残るお金が増えるなどメリットが大きいと思います。

仲介手数料が無料！？

不動産売却における仲介手数料の値引きは避けるべきと記しましたが、中には仲介手数料無料を謳う不動産会社もあります。

売却活動には経費が掛かる中でこのような不動産会社はどのようにして利益を得ているのでしょうか。 それは、両手取引です。両手取引とは一つの不動産会社で売主も買主も見つけてくるケースです。

このような場合、売主からの仲介手数料無料を無料にしても買主から仲介手数料がある為成り立つのです。 両手取引においては買主を見つけるまでに時間がかかったり、想定より安い金額での売却になったりすることもあるので注意が必要です。

個人間売買

仲介手数料を無料にする方法二つ目は個人間売買です。

不動産外客時に不動産会社に仲介を頼むため手数料が発生しますが、自ら買主を見つけれくれば直接の取引になるので仲介手数料はかかりません。ただし、契約書作成、所有権移転や抵当権抹消など複雑な作業が必要で、高額な不動産売却において個人間で売買することはトラブルが生じかねないため注意が必要です。

買取

仲介手数料を無料にする最後の方法は「買取」です。

これは不動産会社に買主を見つけてもらうのではなく、不動産会社に不動産を買い取ってもらうことで仲介手数料が無料になります。ただし、不動産会社も不動産買取後リフォームなどの費用をかけて再度もしくは貸し出しを行うため、不動産会社への売却価格は相場より安くなってしまうことが一般的です。

印紙税を安くする方法

印紙税についてもこれまでみたように、法律で金額が定められていますが安くする方法があります。

不動産売却後は契約書を見るケースは多くはありません。そのため契約書の原本は1通のみ作成し、売主がコピーを、買主が原本を保有します。 売主、買主共に原本を保有するのであれば、売買価格に応じて印紙は2枚必要ですが、一方がコピーで構わないなら印紙は1枚で済むので印紙代を節約できます。

印紙税を安くする方法

ローン返済手数料は契約でその金額が定められていますが、記したように何万円など一律ではなく、一括返済額の何％と定められているケースがあります。 この場合、繰り上げ返済が無料のケースでは可能な限り繰り上げ返済を行い、一括返済額を減らしてローン返済手数料を安くする方法があります。

仮にローン残高が2000万円で一括返済手数料が3％の場合 通常ですと66万円（税込み）がローン返済手数料となりますが、1,000万円を繰り上げ返済し、ローン残高を1000万円にしてから一括返済するとローン返済手数料は33万円（税込み）と安くなります。

タイミングとしては契約後・引き渡しまでの間に繰り上げ返済がおすすめですが、万が一買主のローン非承認などで引き渡しが行えなかった際などは、ただ繰り上げ返済をしただけになるので注意が必要です。

不動産会社の選び方

さてこれまで不動産売却に関する手数料を見てきました。 仲介手数料は上限額が一般的ななか、仲介手数料無料の会社があったりとそこにはメリットや・デメリットが存在します。 不動産会社を選ぶ際は、寄り添って話を聞いてくれたり、販売の為の方法を一生懸命考えれくれるなど信頼できる不動産会社を探すことがとても大切です。

弊社、株式会社GITAはお客様のお悩みや物件に応じて様々な対応をしてまいりました。
新潟市・新潟県で不動産売却をご検討の方は。是非お気軽にお問い合わせください。