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・所有している不動産を売却したけど、いくらになるの？

・価格査定はどうやって行うの？

・査定価格を上げるためにできることは？

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こんな悩みを解決できる記事を用意しました。

この記事で紹介する内容を理解いただけば、不動産を売るのが初めての方でもその流れと必要な準備が理解できます。 記事前半では査定について基本的な内容と、後半では査定額を上げる準備について解説するので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の不動産査定とは？

不動産査定とはその名の通り、不動産会社が不動産の価格を査定することです。

不動産は立地や築年数、土地の形状や間取りなど様々な要素がある中で価格が決定されます。

まずは、不動産査定の基礎知識について記していきたいと思います。

不動産の査定では売却可能性のある価格を算出します。 近隣の事例などを基にこれぐらいなら売れそうです。という価格を算出します。

不動産売却の査定は前述の通り売却の目安となる価格を算出します。

この査定価格は大部分ではどこの不動産会社も共通していますが、細かい部分では違いがありここが各社の査定価格に影響を及ぼします。

同じ会社でも担当が違うことにより査定金額が変わるケースもあります。そのため査定を依頼するケースでは複数の不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。

査定は基本無料

この査定ですが、CMや不動産屋の前の看板なので「査定無料」とある通り、基本的には査定料はかかりません。ただし、相続や離婚時の財産分与などで不動産鑑定士に依頼をする場合には数十万程度の費用が発生することもあります。通常の不動産売却では不動産鑑定士を入れて不動産の査定を入れることは稀ですが、査定すべてが無料というわけでないことご留意ください。

不動産査定の為に必要な書類

これら査定において、不動産売却をする際に必要となる書類を用意しておくと後のやり取りがスムーズです。

全てを用意する必要はありませんし状況によっては別の書類が必要になりますが、お手元に下記書類があるかを把握しておくだけで実際に売却となった場合に備えることが出来ます。

・物件の登記簿謄本

・権利書

・土地の測量図

・図面

・固定資産税評価書

・建築確認済書

・検査済書

不動産会社によっては求める書類も異なりますので、査定依頼した不動産屋と協議の上必要書類をご用意ください。

不動産査定の流れ

では実際に不動産売却の為に査定をお願いした際にはどのような流れで進んでいくのかを見ていきます。

簡易査定依頼

まずは、売却に向けて簡易査定を依頼しましょう。ここでの方法は大きく二つあります。

1つ目は一括査定サイト、2つ目は不動産会社に依頼です。

前者は複数の不動産会社に一気に依頼が出来、一見手間がないように思えますが、査定後何社からも電話が来るので注意が必要です。 2つ目の不動産会社に依頼は信頼できそうな不動産屋に絞り依頼することをお勧めします。

訪問査定を依頼

次に簡易査定をきっかけに接点を持った不動産業者の中で信頼できそうな不動産業者に実際に訪問査定を依頼します。 この時、実際に訪問する日程の調整や必要になる書類などを伺ってください。

現地調査

訪問日が来たら、現地立ち合いを行います。大体1時間程度で訪問調査は終わりますが、物件の規模や物件の状況によってはこれ以上かかることもありますので、調査の時間は余裕をもって設定することをお勧めします。

査定額の決定

現地調査後1-2週間程度で査定額が不動産会社から通知されます。

通知方法は不動産会社によって異なりますが、電話、メール、郵送、対面など様々です。 不動産売却を納得いくものにするためにも、査定の不明点はしっかりとヒアリングしましょう。

査定価格の計算方法

不動産の査定価格はどのように決まるのでしょうか？

不動産の査定の計算方法は大きく3つの計算方法があります。

それぞれの計算方法について見ていきます。

取引事例比較法

まずは、取引事例比較法です。

近隣で近しい条件の物件がいくらぐらいで売却されたのか、成約事例を参考にして不動産の価格を決めます 。取引事例比較法はマンションの査定に使われるケースが多く、３つの査定方法の中で最も使われる計算方法です。

原価法

次に、原価法です。

不動産を再度同じものを建てる際の原価を算出し、経年劣化等による原価修正を行う査定方法です。 今同じ建物を建てたらいくらになるのかを算出し、経過年数を考慮し減価します。

戸建ての建物部分の査定をするのにつかわれることが多く、土地については先ほどの取引比較事例法で算出します。 この建物の価格と土地の価格を合わせて戸建ての査定が行われます。

収益還元法

最後に収益還元法です。

この算出方法は主に収益物件（投資用のアパートマンション、ビルなど）の査定する際に用いられます。 物件価格＝年間賃料/利回り という単純な計算式ですが、建物・室内の状況や立地間取りなどにより利回りが異なります。

不動産査定の注意点

これまで不動産査定の2つの種類、３つの計算方法についてみてきました。

次に不動産査定をするうえで頭に入れておいていただきたい注意点について記します。

査定額は売却を保証する価格ではない

注意点一つ目は査定額＝売却保証価格ではないということです。

査定額は上記の方法で単純に決まるものではなく、売主様のローン残高や不動産業者の担当者の性格（強気に価格をつけるか保守的に価格をつけるか）など様々な要因によって決まります。

そのため査定額＝売却できる価格ではないことにご注意ください。

不動産査定には不動産業者の思惑がある

査定が無料なのは当然理由があります。それはその後の仲介の契約を取ることです。

仲介契約を獲得したいがために査定価格を高めに提示する会社も存在します。

しかし結局高値では売れずに時間だけが過ぎ、売れずに値段を下げるというケースも多く、機会損失を生じさせてしまいます。

高い査定額には不動産会社の思惑があり、高い査定額を見て高値で売れると過度に期待するには注意が必要です。

信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却という不慣れな経験の中で最も大切なのは、やはり信頼できる不動産会社を選ぶことです。 親身になって話を聞いてくれるか、不動産の知識は豊富か、実績はあるか、迅速に対応してくれるかなど見極めながら信頼できる不動産会社を探してください。

まとめ

不動産査定といってもその種類は「簡易査定」と「訪問査定」の二種類がありそれぞれの特徴を記しました。

また査定の方法も「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３つの算出方法があります。

査定種類や査定の方法はこれまでみたとおりですが、査定価格は不動産会社やその担当者によって異なります。 その価格は画一的なものではなく、注意点で上げた不動産会社の思惑もあるのでご自身での見極めも大切です。

不動産の売却には何より信頼できるパートナーを探すことが大切です。 信頼できる不動産会社を探し、不動産売却を良いものにしていただきたいと思います。

弊社、株式会社GITAはお客様のお悩みや物件に応じて様々な対応をしてまいりました。
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