新潟市の人口動態（減少傾向・社会増減・自然増減・年齢層）

新潟市の人口は減少傾向が続いており、2025年3月時点の総人口は約76万3千人。ピーク時（2005年前後の約81万人）から減少が続いています。直近1年間だけでも6,329人の人口減少があり、その内訳は自然減（出生より死亡が多い）が6,110人、社会減（転出超過）が219人となっています。

また、2020年時点での高齢化率（65歳以上の割合）は約29.9%で全国平均よりも高く、その後も上昇を続けています。将来的には高齢化率40%に達する可能性もあり、住宅需要の変化が見込まれます。

一方で単身世帯は増加しており、2010年に約11万8千人だった単身者が2020年には約13万5千人と約15%増加。特に中央区では世帯の4割以上が単身世帯となっており、若年層および高齢層の単身者が中心部に集中しています。この傾向はワンルームや1Kといった賃貸物件の稼働率向上にもつながっており、2021年の調査では新潟市の賃貸稼働率は約95%と報告されています。

新潟市の空室率

新潟市では住宅全体の空き家率が直近の調査（2023年）で13.1%に達しています。これは前回調査（2018年）の12.9%から0.2ポイント上昇した数値で、空き家戸数も約1,700戸増加し約5万0,100戸となりました。内訳を見ると「賃貸用の空き家」は約1,700戸減少している一方、「その他（用途のない）空き家」が約3,300戸増加しており、貸し出し可能な住宅の空室は減っている一方で、放置された住宅等の増加が空き家率上昇の要因となっています。

市内では地域差があり、特に中央区の空き家率は約16.4%と突出して高く、郊外の北区や南区では空き家率は9～10%台にとどまっています。全国平均の空き家率（2023年時点で13.8%）と比較すると、新潟市全体ではほぼ平均並みですが、中心部の空き家問題や郊外との格差が課題となっています。

物件種別ごとの利回り（アパート・一棟マンション・戸建て）

動産投資利回りを見ると、新潟市は主要都市の中でも突出して高利回りの市場です。最新の調査では、政令指定都市20市の中で新潟市は以下すべての住宅系収益物件カテゴリで利回り1位を記録しています：

• 区分マンション：平均利回り16.19%（平均価格468万円）
• 一棟アパート：平均利回り17.80%（平均価格2,970万円）
• 一棟マンション：平均利回り14.55%（平均価格8,625万円）

戸建て（一戸建て賃貸）に関して公式な平均統計は少ないものの、地方の中古戸建て賃貸は表面利回りで10%以上になる例も多く見られます。実際に新潟県内では価格100万円・想定利回り30%という物件も流通しており、収益性の高さが注目されます。ただし、戸建て賃貸はリフォーム費や空室リスクも大きいため、表面利回りだけでなく実質利回りでの評価が必要です。

他都市と比較した新潟市の投資環境

まとめ

新潟市は、「高利回り・低価格・安定した賃貸需要」の三拍子がそろった、全国的にも注目される収益不動産投資エリアの一つです。人口減少という課題を抱えつつも、都市部には若年単身者を中心とした賃貸ニーズが存在し、適切なエリア選定を行えば安定的な運用が期待できます。

弊社は新潟市に本社を構え、地域に密着したネットワークと豊富な実績を活かし、ご相談を多数お受けしております。売却をご検討中のオーナー様には、物件の査定から運用プランの見直し、出口戦略のご提案まで一貫してサポートいたします。

また、これから不動産投資を始めたいという方に対しても、新潟市内の利回り物件、非公開物件、リノベーション前提の高収益物件など、ご要望に合わせたご提案が可能です。

新潟での投資は「堅実な収益」と「現実的な投資額」を両立できる選択肢のひとつです。不動産投資の第一歩に、あるいはポートフォリオの再構築に、ぜひ新潟市での収益不動産をご検討ください。

弊社、株式会社GITAはお客様のお悩みや物件に応じて様々な対応をしてまいりました。
新潟市・新潟県で不動産売却をご検討の方は。是非お気軽にお問い合わせください。